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发布时间:2018-08-17 13:41                 来源:未知                

       

  5月17日,北京住建委会同北京市监察局等10余部门联合发布《北京市房地产开发企业经营行为专项检查实施方案》表示,将贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,加强土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

  业内人士认为,下一阶段房地产调控可能拓展到开发商税收,其中土地增值税作为灰色空间最大的领域,成为关注焦点。

  据悉,土地增值税清算最有可能涉及开发周期长达十年以上、房价暴涨六七倍的高端住宅项目,昨日(5月18日),《每日经济新闻》记者选取了上海顶级滨江豪宅上海世茂滨江花园作为样本进行了调查。

  “现在的售价是10万元/平方米。”这是上海世茂滨江花园售楼处的最新报价。有媒体曾报道,2001年该楼盘开盘均价为2000美元/平方米。

  近十年时间中世茂滨江花园的房屋售价已经上涨数倍。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称实施细则),开发商世茂房地产控股有限公司(以下简称世茂房地产)需要为大幅上涨的房价支付巨额土地税。秒速赛车平台调控转换思路 房价暴涨项目或被征数亿增值税

  早在1995年,国税总局就根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》制订了“实施细则”和计算方法,给土地增值税设置了30%~60%的四档次税率。

  世茂房地产2009年年报显示,上海世茂滨江花园当年销售额为26.36亿元,当期入账销售面积为65288平方米,销售均价为40380元/平方米。

  但报告未公布世茂滨江花园5号楼的开发成本。有媒体曾报道,世茂5号每平方米的装修成本在一万元左右。而2000年世茂滨江花园第一期的销售价格仅16000元/平方米左右。如果以每平方米16000元~20000元成本计算,大致可以算出项目的增值额在13.3亿元至15.91亿元间,增值幅度超过成本的100%。

  按照土地增值税清算的政策规定,世贸滨江花园该期房源的土地增值税税率高达50%。以世茂房地产2009年161.79亿元物业销售收入和108.14亿元的成本,增值幅度在49.61%,按30%的税率计算,世茂房地产旗下2009年销售的房地产项目若全部完成土地增值税清算,理论上当年需要支付16.095亿元的土地增值税。

  世茂房地产2009年的年报显示,其当年销售入账的23个项目,总共拨备缴纳的土地增值税总税额才5.5亿元。

  事实上,根据2006年~2009年的世茂房地产年报,世茂房地产几年的物业销售收入累计超过400亿元,累计缴纳的土地增值税却只有22.42亿元,仅占总物业销售收入的5%。

  土地增值税在类似豪宅的清算中具体有怎样的标准?对于《每日经济新闻》记者的上述疑问,位于香港的世茂房地产企业传讯部负责人说,截至目前,世茂滨江花园的土地增值税或已经缴纳,秒速赛车平台或被“拨备”至“应付所得税的会计项目”。其中,每年按照一定比例预缴的土地增值税,已被列入土地增值税项目。而没有支付的部分,则被“拨备”至“应付所得税”会计科目,原因是“没有达到土地增值税清算的条件”。

  据悉,2006年开始,世茂房地产将土地增值税从“销售成本”的会计科目,划转至“应付所得税”项。由于该会计项目除土地增值税外,还包括其他应付未付的税种,同时金额也是历年累加,所以很难了解其过去几年的土地增值税缴纳情况。

  《每日经济新闻》记者观察到,2006年公司应付所得税总税额仅为3.68亿元,而去年应付所得税累计总金额已经达到49.44亿元,其中仅2009年一年所增加的应付所得税金额就高达近20亿元。去年末,世茂房地产的现金及银行结余为72.8亿元。如果今年就对世茂房地产旗下全部项目进行土地增值税清算,确实可能对企业的资金产生影响。

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